കെട്ടിടനികുതിയും വസ്തു നികുതിയും: വ്യക്തതയില്ലെന്ന പരാതി ഇനി വേണ്ട

കെട്ടിടനികുതിയിലെ വിസ്തീർണം സംബന്ധിച്ച്  വ്യക്തതയില്ലെന്ന പരാതി ഇനി വേണ്ട. കെട്ടിട നിർമാണം കഴിഞ്ഞാൽ പിന്നെ ഉടമയുടെ അടുത്ത പരിഭ്രാന്തി നികുതി സംബന്ധിച്ചാണ്. കെട്ടിടങ്ങൾക്കു വരുന്ന നികുതികൾ സംബന്ധിച്ച് മുൻപ് ഇതേ പംക്തിയിൽ ഞാനൊരു ലേഖനം എഴുതിയിരുന്നു.

'കെട്ടിട നികുതി' എന്ന പേരിൽ പലരും ധരിച്ചു വച്ചിരിക്കുന്നത് തദ്ദേശ സ്ഥാപനങ്ങളിൽ വാർഷികമായി  (യഥാർഥത്തിൽ അർദ്ധവാർഷികമായി രണ്ടു തവണ)  ഒടുക്കുന്ന നികുതിയാണ്. എന്നാൽ ഇത് വസ്തു നികുതിയാണ് (Property tax). റവന്യൂവകുപ്പ് ഈടാക്കുന്നതാണ് കെട്ടിട നികുതി (Building Tax). ഇതിൻ്റെ ഏറ്റവും പുതുക്കിയ നിരക്കും മറ്റ് വിവരങ്ങളും മുൻലേഖനത്തിൽ വിശദമായി എഴുതിയിരുന്നു.

പക്ഷേ റവന്യൂവകുപ്പ് നികുതി ഈടാക്കുന്നതിന് കണക്കാക്കുന്ന വിസ്തീർണം സംബന്ധിച്ച് വലിയ തോതിൽ അവ്യക്തത നിലനിന്നിരുന്നു. ഏറ്റവുമൊടുവിൽ വന്ന സ്പഷ്ടീകരണത്തിൽ തദ്ദേശ സ്ഥാപനങ്ങളുടെ അസസ്മെന്റ് പ്രകാരം ഉള്ള തറവിസ്തീർണം അഥവാ പ്ലിന്ത് ഏരിയ പരിഗണിക്കണം എന്ന് നിർദ്ദേശിച്ചിരുന്നു.

എന്നാൽ തദ്ദേശ സ്ഥാപനങ്ങളിൽ തറവിസ്തീർണം അഥവാ ഫ്ലോർ ഏരിയ കണക്കാക്കുന്നത് കെട്ടിട നിർമാണചട്ട ( KPBR / KMBR 2019 )ത്തിലെ ചട്ടം 2 നിർവചന പ്രകാരമാണ്.

എന്നാൽ പ്ലിന്ത് ഏരിയ ചട്ടം (ce) പ്രകാരവും, കെട്ടിട നിർമാണ ചട്ട പ്രകാരം പ്ലിന്ത് ഏരിയ എന്നത് അടിത്തറ വിസ്തീർണം (നിലം നിരപ്പിന് തൊട്ടുമുകളിലുള്ള നില) മാത്രമാണ്. ഇത് കൂടാതെ കെട്ടിടനിർമാണ ചട്ടത്തിൽ ചട്ടം 2 (p) പ്രകാരം ബിൽറ്റ് അപ് ഏരിയ അഥവാ നിർമിത വിസ്തീർണം എന്ന മറ്റൊരു നിർവചനം കൂടിയുണ്ട്, കെട്ടിടത്തിന്റെ എല്ലാ നിലകളിലെയും ആകെ നിർമിത വിസ്തീർണം.

ഈ മൂന്നിൽ ഏതാണ് കണക്കിലെടുക്കേണ്ടത് എന്ന സംശയം പിന്നെയും ബാക്കിയായതോടെ ജനവും ഒപ്പം റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥരും വലഞ്ഞു. ഒടുവിൽ 06-05 -2025 തീയതിയിലെ റവന്യൂ (സ്പെഷൽ സെൽ)  വകുപ്പിൻ്റെ 1111 / 2025 RD നമ്പർ ഉത്തരവ് പ്രകാരം കൃത്യമായ ഒരു സ്റ്റാൻഡേർഡ് ഓപ്പറേറ്റിങ് പ്രൊസീഡ്യൂർ ( SOP)  നൽകിയിട്ടുണ്ട്. 16 പോയിന്റുകളായി നൽകിയ ഈ മാർഗരേഖയിലെ പ്രധാന നിർദ്ദേശങ്ങൾ താഴെ പറയുന്നവയാണ്.

1. 07-06-2024 ന് ശേഷം നിർമാണം പൂർത്തീകരിച്ച എല്ലാ കെട്ടിടങ്ങൾക്കും പുതുക്കിയ നിയമ പ്രകാരമുള്ള നികുതി ഘടന ബാധകമാണ്. 

2. 'ആഡംബര നികുതി' എന്നതിന് പകരം ഇനി 'അധിക നികുതി' എന്നായിരിക്കും ഉപയോഗിക്കുക. 

3. കെട്ടിട നികുതി, അധിക നികുതി എന്നിവ കണക്കാക്കാൻ തദ്ദേശ സ്ഥാപനങ്ങൾ  അംഗീകരിച്ച കംപ്ലീഷൻ പ്ലാനിലെ തറവിസ്തീർണമാകും കണക്കിലെടുക്കുക.

4. താമസാവശ്യ കെട്ടിടമാണോ താമസേതര ആവശ്യമാണോ എന്ന് കെട്ടിടത്തിനുള്ളിൽ പരിശോധിച്ച് ഉറപ്പാക്കാൻ റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥർക്ക് അധികാരമുണ്ട്.

5. 07- 06 -2024 തീയതിക്ക് മുമ്പ് നിലവിലുള്ള കെട്ടിടത്തിൽ കൂട്ടിച്ചേർക്കൽ വരുത്തിയിട്ടുണ്ടെങ്കിൽ തദ്ദേശസ്ഥാപനത്തിന്റെ അസസ്മെന്റ് രേഖകൾക്ക് അടിസ്ഥാനമായ പ്ലാൻ പ്രകാരം നികുതി നിർണയിച്ച് അതിൽ നിന്നും മുൻപ് ഒടുക്കിയിട്ടുള്ള നികുതി ഒഴിവാക്കി ബാക്കി തുക അടവാക്കിയാൽ മതിയാകും. 

6. ഫ്ലാറ്റുകളുടെ കാര്യത്തിൽ ഓരോ യൂണിറ്റും വെവ്വേറെ കെട്ടിട്ടങ്ങളായി കണക്കാക്കണം ഒരു ഉടമ തന്നെ ഒന്നിലധികം ഫ്ലാറ്റുകൾ പ്രത്യേകം പ്രത്യേകം യൂണിറ്റുകളായി കൈവശം വച്ചാലും വേറേ വേറെ കെട്ടിടങ്ങളായി പരിഗണിക്കാം എന്നാൽ അവ പരസ്പര ബന്ധപ്പെടുത്തി ഉപയോഗിക്കുന്നെങ്കിൽ ഒറ്റക്കെട്ടിടമായി കണക്കാക്കും. 

7. തദ്ദേശസ്ഥാപനങ്ങൾ അംഗീകരിച്ച കംപ്ലീഷൻ പ്ലാൻ പ്രകാരമുള്ള തറ വിസ്തീർണത്തിൽ പരാതിയുണ്ടെങ്കിൽ മാത്രമേ റവന്യൂ ഉദ്യോഗസ്ഥർ പ്ലാൻ തയാറാക്കേണ്ടതുള്ളൂ.

8. താമസേതര കെട്ടിടങ്ങളിലെ അധിക നിർമാണങ്ങൾ നികുതി നിർണയത്തിന് കണക്കിലെടുക്കും. 

9. ഹോസ്റ്റലുകൾ, ലോഡ്ജുകൾ, ഹോംസ്റ്റേകൾ, റിസോർട്ടുകൾ ഇവയെല്ലാം താമസേതര കെട്ടിടങ്ങളായാണ് പരിഗണിക്കുക. അതായത് വീടുകൾ, വില്ലകൾ, ഫ്ലാറ്റുകൾ, ക്വാർട്ടേഴ്സുകൾ ഇവ മാത്രമായിരിക്കും താമസഗണ  കെട്ടിടങ്ങൾ അവയ്ക്ക് മാത്രമേ അധിക നികുതി ബാധകമാകൂ.

എന്നാൽ ഒറ്റത്തവണ കെട്ടിട നികുതി (One time bwilding tax ) എല്ലാ കെട്ടിടങ്ങൾക്കും ബാധകമാണ്, അതിനി കെട്ടിട നിർമാണം പൂർത്തികരിച്ചിട്ടും ഒകുപൻസി ലഭിച്ചില്ല എന്നത് നികുതി ബാധ്യതയിൽ നിന്നും ഒഴിവാക്കാനുള്ള കാരണമല്ല.

***

ലേഖകൻ തദ്ദേശ സ്വയം ഭരണ എൻജിനീയറിങ് വിഭാഗത്തിൽ ഓവർസിയറാണ്

jubeeshmv@gmail.com