ഭവന വായ്പ: ഇപ്പോൾ കുറഞ്ഞ പലിശയിലേക്കു മാറണോ?

ഭവന വായ്പകള്‍ക്ക് പലിശ കുറഞ്ഞ് നില്‍ക്കുന്ന സമയമാണിപ്പോള്‍. പലിശ നിരക്ക് നിര്‍ണയിക്കുന്നതിന് എം.സി.എല്‍.ആര്‍ അഥവാ മാര്‍ജിനല്‍ കോസ്റ്റ് ഓഫ് ലെന്റിംഗ് റേറ്റ് രീതി മാറ്റി റിസര്‍വ് ബാങ്ക് നേരിട്ട് പ്രഖ്യാപിക്കുന്ന റിപ്പോ നിരക്കുകളാണ് അടിസ്ഥാനമാക്കുന്നത്. പുതുതായി ഭവന വായ്പ എടുക്കുന്നവര്‍ക്ക് കുറഞ്ഞ നിരക്കില്‍ വായ്പ ലഭിക്കുന്നതിന് ഇത് നല്ലതാണെങ്കിലും നിലവിലുള്ള വായ്പകള്‍ക്ക് ഉയര്‍ന്ന നിരക്ക് തന്നെ തുടരുന്നു. കൂടാതെ റിപ്പോ അടിസ്ഥാനമാക്കിയാണെങ്കിലും പല ബാങ്കുകളിലും പല നിരക്കുകളാണ് ഈടാക്കുന്നത്. നിലവില്‍ ഭവന വായ്പ എടുത്തിട്ടുള്ളവര്‍ക്ക് പലിശ ചെലവ് കുറയ്ക്കാന്‍ പ്രധാനമായും രണ്ട് മാര്‍ഗ്ഗങ്ങള്‍ സ്വീകരിക്കാവുന്നതാണ്. 

ഒരേ ബാങ്കില്‍ സ്വിച്ചിംഗ്

നേരത്തെ തന്നെ ഭവന വായ്പ എടുത്തിട്ടുള്ളവര്‍ക്ക് അതേ സ്ഥാപനത്തില്‍ തന്നെ തങ്ങളുടെ വായ്പ കുറഞ്ഞ പുതിയ നിരക്കിലേയ്ക്ക് മാറ്റുന്നതിനായി സ്വിച്ചിംഗ് സേവനം ഉപയോഗപ്പെടുത്താം. പലിശ നിരക്ക് മാറ്റുന്നതിനായി നല്‍കുന്ന സ്വിച്ചിംഗ് ഫീസ് തുക, തുല്യമാസ തവണയില്‍ വരുന്ന കുറവും കൂടി താരതമ്യം ചെയ്ത് സ്വിച്ചിംഗ് വേണമോ എന്ന് തീരുമാനിക്കാം. കുറവ് വരുന്ന തവണ തുകയില്‍ നിന്ന് ആറ് മാസത്തിനുള്ളില്‍ സ്വിച്ചിംഗ് ഫീസ് തിരിച്ചെടുക്കാനായാല്‍ സ്വിച്ചിംഗ് ഗുണം ചെയ്യും. മിക്ക ബാങ്കുകളിലും റിപ്പോ അധിഷ്ഠിത നിരക്കുകള്‍  എം.സി.എല്‍.ആര്‍ നിരക്കിനേക്കാള്‍ 0.25 മുതല്‍ 0.45 ശതമാനം വരെ കുറവുള്ളതായിട്ടാണ് കാണുന്നത്. തിരിച്ചടയ്ക്കാന്‍ ബാക്കി നില്‍ക്കുന്ന മുതല്‍ തുകയുടെ 0.25 ശതമാനം സ്വിച്ചിംഗ് ഫീസ് മിക്ക സ്ഥാപനങ്ങളും ഈടാക്കുന്നുണ്ട്.

ബാങ്ക് വിട്ട് ബാങ്ക് മാറാം

ഇപ്പോള്‍ വായ്പ എടുത്തിട്ടുള്ള ബാങ്കിലെ പലിശ നിരക്കില്‍ നിന്ന് താരതമ്യേന കുറഞ്ഞ നിരക്കില്‍ പുതിയ വായ്പകള്‍ നല്‍കുന്ന ബാങ്കുകളിലേയ്ക്ക് ഭവന വായ്പ മാറ്റുന്നതിനെയാണ് ടേക് ഓവര്‍ എന്നറിയപ്പെടുന്നത്. പലിശ നിരക്കിനേക്കാള്‍ നിലവിലെ വായ്പ തിരിച്ചടയ്ക്കാന്‍ ഇനിയുമുള്ള കാലാവധിയാണ് പരിഗണിക്കേണ്ടത്. വായ്പ കാലാവധി പകുതിയിലധികം കഴിഞ്ഞിട്ടുള്ള വായ്പകളില്‍ ഒന്നോ രണ്ടോ ശതമാനത്തിന്റെ പലിശയിളവ് വലിയ ഗുണം ചെയ്യില്ല. പലിശ ചെലവിന്റെ ഭൂരിഭാഗവും ഇതിനോടകം നിലവിലെ ബാങ്ക് തിരിച്ച് പിടിച്ചിട്ടുണ്ടാകും.ഇതു കണക്കാക്കി പുതുതായി വായ്പയ്ക്ക് അപേക്ഷിക്കുമ്പോള്‍ വാല്യുവേഷന്‍ ഫീസ്, ലീഗല്‍ ചാര്‍ജ്, പ്രോസസ്സിംഗ് ഫീസ് എന്നിങ്ങനെ വിവിധ പേരുകളില്‍ നല്‍കേണ്ടി വരുന്ന അധിക ചെലവിനെകുറിച്ച് പലപ്പോഴും കണക്കിലെടുക്കാറില്ല. 

തീരുമാനം എളുപ്പമാക്കാന്‍

പലിശ നിരക്കുകള്‍ കൂടി നില്‍ക്കുമ്പോഴും കൂടുതല്‍ കാലാവധി നല്‍കി തുല്യമാസ തവണകള്‍ കുറച്ചു കാണിക്കുന്നത് ഇടപാടുകാരെ ചിന്താകുഴപ്പത്തിലാക്കുന്നു. നിലവിലുള്ള വായ്പയുടേയും ഉദ്ദേശിക്കുന്ന പുതിയ വായ്പയുടെയും തിരിച്ചടവ് പട്ടിക വാങ്ങി പരിശോധിക്കുന്നത് സഹായിക്കും. ഇപ്പോഴത്തെ വായ്പയില്‍ ഇതുവരെ തിരിച്ചടച്ച മുതല്‍ തുക, പലിശ, ചെലവ് പുതിയ വായ്പയില്‍ തിരിച്ചടയ്‌ക്കേണ്ടി വരുന്ന മുതല്‍ തുക, പലിശ തുക എന്നിവയോടൊപ്പം മറ്റ് അധിക ചെലവുകളും കൂടി കണക്കിലാക്കി വേണം വായ്പ മാറ്റുന്നതിനെക്കുറിച്ച് ആലോചിക്കാന്‍. പുതിയ വായ്പാ സ്ഥാപനത്തിലും വരും ദിനങ്ങളില്‍ പലിശ നിരക്ക് ഉയരാനുള്ള സാധ്യതകളും കണക്കിലെടുക്കണം. റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തെ മാന്ദ്യം വീടുകളുടേയും ഫ്‌ളാറ്റുകളുടെയും വിപണി മൂല്യത്തില്‍ കുറവുണ്ടാക്കിയിട്ടുണ്ട്. അതുകൊണ്ട് പഴയ വായ്പ പുതിയതിലേക്കു മാറ്റുന്നത് അത്ര എളുപ്പവുമല്ല.