ഭവന വായ്പ കൂടും, വീടു വാങ്ങുന്നത് അത്രയ്ക്കങ്ങ് ആദായം തരുമോ?

റിസർവ് ബാങ്ക് പലിശ നിരക്കുകൾ വീണ്ടും കൂട്ടിയ സാഹചര്യത്തിൽ ഭവന വായ്പക്ക് തീർച്ചയായും പലിശ നിരക്ക് ഉയരും. ഈ സാഹചര്യത്തിൽ മാസശമ്പളത്തിൽ ജീവിക്കുന്നവർ ഫ്ലാറ്റോ, വീടോ വാങ്ങുന്നത് നല്ലൊരു നിക്ഷേപമാകുമോ?

ജോലി കിട്ടിക്കഴിഞ്ഞാൽ ഉടൻതന്നെ വായ്പയെടുത്തു ഫ്ലാറ്റ്, കാറ്  എന്നിവ വാങ്ങുന്ന ഒരു രീതി പൊതുവേയുള്ളതാണ്. വായ്പ തിരിച്ചടക്കുന്നതിനുള്ള പ്രാപ്തി  ഉണ്ടോ, ജോലിക്ക്  പ്രശ്നമുണ്ടാകുമോ, വാങ്ങുന്ന സ്ഥലത്തുതന്നെ സ്ഥിരമായി താമസിക്കുമോ  എന്നുള്ള ചിന്തകളധികമില്ലാതെ ഫ്‌ളാറ്റിനായി വായ്പയെടുത്തു ആദായ നികുതി  കുറക്കുക എന്ന മാർഗമാണ് ചിലർ അവലംബിക്കുക. സ്ഥലമോ ജോലിയോ മാറേണ്ടിവരുമ്പോൾ ഫ്ലാറ്റ് വിറ്റു പോകാം അല്ലെങ്കിൽ വാടകക്ക് കൊടുക്കാം എന്ന കണക്കുകൂട്ടലുമുണ്ട്. പെട്ടെന്ന് ഫ്ലാറ്റ് വിറ്റു പോകുന്നത് അല്ലെങ്കിൽ  വാടകക്ക് കൊടുക്കുന്നത് വളരെ ബുദ്ധിമുട്ടുള്ള ഒരു കാര്യമാണെന്ന് തിരിച്ചറിയുമ്പോഴേക്കും; അടുത്ത നഗരത്തിലേക്ക് അല്ലെങ്കിൽ വിദേശത്തേക്ക് ചേക്കേറേണ്ടിവന്നിട്ടുണ്ടാകും. 

ഫ്ലാറ്റ് ഒരു നിക്ഷേപം 

ഫ്ലാറ്റ്  ഒരു നിക്ഷേപമെന്ന  നിലയിൽ വാങ്ങുന്നവരുമുണ്ട്. ഫ്ലാറ്റിന്റെ മൂല്യം വര്‍ഷം ചെല്ലുന്തോറും പതിന്മടങ്ങു വർധിക്കുമെന്ന് ഇത്തരക്കാർ കണക്കുക്കൂട്ടുന്നു. ഏകദേശം 2011  വരെ കാര്യങ്ങൾ ഇപ്രകാരമെല്ലാം കുറച്ചൊക്കെ നടന്നിരുന്നുവെങ്കിലും; അതിനുശേഷം, ഫ്ളാറ്റിൽനിന്നുള്ള ആദായം പൊതുവെ ഇടിയുവാൻ തുടങ്ങി. ഇന്ത്യയിലെ പ്രധാന നഗരങ്ങളിലെയെല്ലാം വാടക വരുമാന വളർച്ച നിശ്ചലമായ(stagnant) രീതിയിലേക്ക് മാറുന്ന ഒരു അവസ്ഥയായി. ഇതോടൊപ്പം ഫ്‌ളാറ്റുകളുടെ മൂല്യം  കുറയുവാനും തുടങ്ങി. 50  ലക്ഷം രൂപയുടെ ഫ്ലാറ്റ് സാധാരണഗതിയിൽ  20 വർഷത്തെ ലോണെടുത്തു വാങ്ങിയാൽ  95  ലക്ഷം രൂപയെങ്കിലും തിരിച്ചടക്കേണ്ടതായുണ്ട്. കൂടാതെ മാസമാസമുള്ള പരിപാലന നിരക്കുകൾ, വർഷാവർഷമുള്ള നികുതി, ഇടക്കിടക്കുവരുന്ന ബോർവെൽ, ലിഫ്റ്റ് അറ്റകുറ്റപണികൾ, ചോർച്ച,  ഈ ഇനത്തിൽ  നല്ലൊരു തുക വേറെയും അടയ്ക്കണം. ഇപ്പോഴത്തെ പല ഫ്ളാറ്റുകൾക്കും ചോർച്ചയും, പ്ലംബിങ് പ്രശ്നങ്ങളും ആദ്യവർഷങ്ങളിൽ തന്നെ വരുന്നുണ്ട്. ഇ എം ഐ തുകക്ക് പുറമെ നല്ലൊരു തുക ഈ തരത്തിൽ ഫ്‌ളാറ്റിനായി വേറെ കൈയിൽനിന്നും എടുക്കേണ്ടി വരും. ഇതിനിടക്ക്  ഫ്ലാറ്റു വിറ്റാൽ, ആ  തുകക്ക് ആനുപാതികമായി നികുതിയും അടക്കേണ്ടതായി വരും. 

കൊക്കിലൊതുങ്ങാത്തത് കൊത്താനുള്ള ഇഷ്ടം

ചിലർ ജോലിയിൽ പൂർണമായി സ്ഥിരമായതിനുശേഷമായിരിക്കും ഫ്‌ളാറ്റിനെക്കുറിച്ചു ചിന്തിക്കുക. അപ്പോഴുണ്ടാകുന്ന മറ്റൊരു അബദ്ധമാണ് നമ്മുടെ കൈയിലൊതുങ്ങാത്തത്  എത്തിപ്പിടിക്കുക എന്നത്. ഇതുവരെയുള്ള സമ്പാദ്യം മുഴുവനായും, കൂടെ കടവും എടുത്തു ഫ്ലാറ്റുവാങ്ങുന്നതു പിന്നീടുള്ള ജീവിതം അങ്ങേയറ്റം ബുദ്ധിമുട്ടിലാക്കും. ഉദാഹരണത്തിന്  ഒരുമാസം 75000 രൂപ സ്ഥിരവരുമാനമുള്ള, 10 ലക്ഷം കയ്യിലുള്ളയാൾ, 50 ലക്ഷം കൂടി കടമെടുത്തു 60 ലക്ഷത്തിന്റെ ഫ്ലാറ്റ് വാങ്ങിയാൽ അതിന്റെ റജിസ്ട്രേഷൻ, ചുവരലമാരകൾ  പിടിപ്പിക്കൽ, മറ്റു അല്ലറചില്ലറ സജ്ജീകരണങ്ങൾ, ഒറ്റ പ്രാവശ്യം നിർമാതാവിന് കൊടുക്കേണ്ട പ്രാരംഭത്തുക എന്നിവ ചേർത്ത്  കുറഞ്ഞത് 15  ലക്ഷം രൂപയെങ്കിലും അധികമാകും. ഗൃഹപ്രവേശ ചിലവുകൾ, ഗൃഹോപകരണങ്ങൾ എന്നിവയുടെ ചിലവുകളും ഇവക്കുപുറമെ കരുതേണ്ടതുണ്ട്. അതിനാൽത്തന്നെ 60 ലക്ഷം രൂപ വിലയുള്ള ഫ്ലാറ്റ് വാങ്ങുമ്പോൾ ഉപഭോക്താവ് കുറഞ്ഞത് 80 ലക്ഷം രൂപവരെയെങ്കിലും ചെലവ് മുൻകൂട്ടികാണണം.

സ്വന്തം വീടെന്ന വികാരം 

40000 രൂപ തിരിച്ചടവ് വ്യവസ്ഥയിൽ 25  വർഷത്തേക്ക് കാര്യങ്ങൾ കുഴപ്പമില്ല എന്ന് ആദ്യം ചിന്തിക്കുമെങ്കിലും, മൂന്നോ, നാലോ വർഷങ്ങൾ കഴിയുമ്പോഴേക്കും എത്ര ഇട്ടാലും നിറയാത്ത കുടം പോലെ വായ്പ തിരിച്ചടവ് നിലനിൽക്കുമെന്ന് മാത്രമല്ല, വായ്പ പലിശയിന്മേൽ കിട്ടുന്ന നികുതിയിളവ് ആദ്യപത്തു  വർഷങ്ങൾക്ക് ശേഷം തുലോം കുറവുമായിരിക്കും. പല ഫ്ലാറ്റുകളും മാസാമാസം ഈടാക്കുന്ന പരിപാലന നിരക്കിൽ(maintenance  charge) കുറച്ചു കൂടി കൂടുതൽ ചേർത്താൽ  വാടകക്ക് താമസിക്കാം എന്നുള്ള കാര്യം പലരും ബോധപൂർവം മറക്കുന്ന ഒരു വസ്തുതയാണ്. 40000 രൂപ തിരിച്ചടച്ചാലും വാടകയല്ലല്ലോ,  സ്വന്തം വീടാണല്ലോ എന്ന തോന്നൽ മറ്റെല്ലാ സാമ്പത്തിക കണക്കുകൂട്ടലുകൾക്കും മുകളിൽ നിൽക്കുന്ന വികാരമാകും.

വാടക വരുമാനം 

ഇന്ത്യയിലെ എട്ടു പ്രധാന നഗരങ്ങളിലെ വാടക വരുമാനം കഴിഞ്ഞകുറെ വർഷങ്ങളിലായി നിശ്ചലമായ അവസ്ഥയിലാണ്. 1.5  മുതൽ 2 % വരെ മാത്രമാണ് ഇടത്തരം പട്ടണങ്ങളിലെ  വാടക വരുമാനം എന്ന്  പല സർവേകളും  സൂചിപ്പിക്കുന്നുണ്ട്. പല മെട്രോ നഗരങ്ങളിലും ഉയർന്ന ഫ്ലാറ്റ് വിലകൾ മൂലം  വാടക വരുമാനം നെഗറ്റീവ് ആണ്.

ഫ്ലാറ്റിന്റെ വിലക്ക് ആനുപാതികമായി വാടകവരുമാനം കൂടുന്നില്ലെന്നുള്ളതാണ് മറ്റൊരു വസ്തുത. അതിനാൽതന്നെ ഫ്ലാറ്റ് വാങ്ങി വാടകക്ക് കൊടുത്ത്,  വരുമാനം ഉണ്ടാക്കി, വായ്പ തിരിച്ചടക്കുന്ന രീതിക്കു പ്രായോഗികത കുറവാണ്. ഇന്ത്യയിലെ വാടക അറ്റാദായം  ലോകത്തിലേക്കും വച്ച് ഏറ്റവും കുറവാണെന്നു  പ്രോപ്പർട്ടി കൺസൾട്ടൻസി സേവനങ്ങൾ തരുന്ന നൈറ്റ് ഫ്രാങ്കിന്റെ സർവ്വേ അവലോകനങ്ങൾ  സൂചിപ്പിക്കുന്നു.  വിദേശ ഇന്ത്യക്കാർ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിൽ വലിയ തോതിൽ നിക്ഷേപിച്ചത് ആവശ്യത്തിലധികം ഫ്ലാറ്റുകൾ ഓരോ നഗരങ്ങളിലും നിറയുവാൻ കാരണമായി.

വാടക വരുമാനം എങ്ങനെ നെഗറ്റീവ് ആകുന്നു?

ഉയർന്ന പണപ്പെരുപ്പ നിരക്കും, വാടക വരുമാനത്തിന്മേലുള്ള നികുതിയും, മാസമാസമുള്ള അറ്റകുറ്റപ്പണി ചാർജുകളും, വിചാരിക്കാതെ വരുന്ന മറ്റു ചെലവുകളും  യഥാർത്ഥ  വാടക വരുമാനം കുറക്കുന്ന സംഗതികളാണ്. 20 വർഷം വായ്പയടച്ചു കഴിയുമ്പോഴേക്കും; പല കെട്ടിടങ്ങൾക്കുമുണ്ടാകുന്ന തേയ്മാനം നിക്ഷേപമെന്ന നിലക്ക് ഫ്‌ളാറ്റ് വാങ്ങുന്നതിന്റെ ആകർഷണീയത കെടുത്തുന്ന ഘടകങ്ങളാണ്.ഈ ഘടകങ്ങളൊന്നും കണക്കാക്കാതെ 50 ലക്ഷം രൂപയ്ക്കു വാങ്ങിയ ഫ്ലാറ്റ് 75 ലക്ഷത്തിനു വിറ്റു എന്ന വളരെ അഭിമാനത്തോടെ പറയുന്നവരെ കണ്ടിട്ടില്ലേ?ഇത്തരക്കാരോട് ആ 50 ലക്ഷം രൂപ അന്ന് മറ്റു അസ്തികളിൽ നിക്ഷേപിച്ചിരുന്നെങ്കിൽ ലഭിക്കുമായിരുന്ന വരുമാനത്തെ കുറിച്ചു  ചോദിച്ചാൽ ഉത്തരം മുട്ടുന്നത് കാണാം. അല്ലെങ്കിൽ 50 ലക്ഷം രൂപയുടെ ഫ്ളാറ്റിന് സ്വയം അറിയാതെ തന്നെ  90 ലക്ഷം മാസമാസമുള്ള ഇ എം യിലൂടെ തിരിച്ചടച്ചശേഷം വിറ്റപ്പോൾ  75 ലക്ഷം കിട്ടിയെന്ന് അഭിമാനിക്കുന്നവരും ആ കൂട്ടത്തിൽ ഉണ്ടാകും.

English Summary : Buying Flat a Good Investment or not?