ഫ്ലാറ്റ് വാങ്ങാൻ പ്ലാനുണ്ടോ? ഈ 5 കാര്യങ്ങൾ ശ്രദ്ധിക്കൂ

സാധാരണക്കാരനായ ഏതൊരു വ്യക്തിയുടെയും ജീവിതത്തിലെ ഏറ്റവും വലിയ സ്വപ്നങ്ങളിലൊന്നാണ് സ്വന്തമായി കിടപ്പാടം. സ്ഥലവില കയ്യെത്താത്തവിധം വർധിച്ചതോടെ, വീട് ഫ്ലാറ്റുകൾക്കു വഴിമാറി. ഒറ്റയ്ക്കായി എന്ന ചിന്തയുണ്ടാകില്ല, വെള്ളം, വൈദ്യുതി തുടങ്ങിയ ആവശ്യങ്ങൾക്ക് ഒരു വീഴ്ചയും വരില്ല, മെയിന്റനൻസിന് ഏതു സമയവും ആളുകൾ ഉണ്ടായിരിക്കും തുടങ്ങിയ കാരണങ്ങളാൽ മലയാളികൾ ഫ്ലാറ്റ്ജീവിതത്തോടു പെട്ടെന്നിണങ്ങി. ഗ്രാമ-നഗരവ്യത്യാസമില്ലാതെ ഫ്ലാറ്റുകളുടെ എണ്ണവും വർധിച്ചു. 

ഫ്ലാറ്റ് വാങ്ങുമ്പോൾ ഒരു നിയമവിദഗ്ധന്റെ സഹായത്തോടെ അനുബന്ധ രേഖകൾ ശരിയായി പരിശോധിക്കണം. ഒരു ഫ്ലാറ്റ് സ്വന്തമാക്കുകയെന്നത് ഏറെ ശ്രമകരമായ കാര്യമാണ്. രേഖകളെല്ലാം കൃത്യമായിട്ടുണ്ടോ എന്നുറപ്പിക്കുകയാണ് ആദ്യം വേണ്ടത്. ചെറിയ ശ്രദ്ധ വലിയ അപകടങ്ങളിൽനിന്നു രക്ഷിക്കും. 

1. നിർമാണം പൂർത്തിയാകാത്ത ഫ്ലാറ്റ് 

പല സാഹചര്യങ്ങളിലും പ്രശ്നം സൃഷ്ടിക്കുന്നത് നിർമാണം പൂർത്തിയാകും മുൻപ് ഫ്ലാറ്റ് വാങ്ങുന്ന അവസ്ഥയാണ്. അഡ്വാൻസ് തുകയോ പൂർണമായ പേയ്മെന്റോ നൽകിയാൽ പിന്നെ പണി പൂർത്തിയാകുന്നതുവരെ കാത്തു നിൽക്കുകയേ മാർഗമുള്ളൂ. നിശ്ചിത കാലയളവിൽ പണി തീർക്കുമെന്നും താക്കോൽദാനം നടത്തുമെന്നുമെല്ലാം എഗ്രിമെന്റിൽ പറഞ്ഞാലും നടപ്പിലായില്ലെങ്കിൽ നിയമക്കുരുക്കും നൂലാമാലയുമാകും.  പണി പൂർത്തിയായശേഷം വാങ്ങിയാലും അതിനു മുൻപു വാങ്ങിയാലും ഫ്ലാറ്റിനു നിയമപരമായ അനുമതികളെല്ലാം ലഭിച്ചിട്ടുണ്ടോ എന്നു പരിശോധിച്ചിരിക്കണം. നിർമാണം പൂർത്തിയാവാത്ത ഫ്ലാറ്റുകൾ വാങ്ങുമ്പോൾ വിശദാംശങ്ങൾ പൂർണമായും പഠിക്കണം.

ഫ്ലാറ്റ് നിർമിക്കുന്ന പ്രദേശം, പ്രദേശത്തെ ഭൂമിവില എന്നിവ കൃത്യമായി പരിശോധിക്കണം. ഇനി മുൻ‌കൂർ പേയ്‌മെന്റ് നൽകുകയാണെങ്കിൽ, പേയ്മെന്റിനനുസരിച്ച് ഫ്ലാറ്റിന്റെ നിർമാണത്തിൽ പുരോഗതിയുണ്ടോ എന്നു ശ്രദ്ധിക്കണം.നിർമാണ സാമഗ്രികളുടെ ലഭ്യത, തൊഴിലാളികളുടെ ലഭ്യത, പണം ഇവയെല്ലാം സമയബന്ധിത നിർമാണത്തെ ബാധിക്കുന്ന ഘടകങ്ങളാണ്. ഇതെല്ലാം മുന്നിൽകണ്ടാണ് ഓരോ കരാറും തയാറാക്കപ്പെടുന്നത്. കരാറിൽ ബിൽഡർ 3 - 6 മാസം വരെ അധികസമയം ഉൾപ്പെടുത്താറുണ്ട്. ഭവനപദ്ധതികൾ സമയകൃത്യതയോടെ കൈമാറിയില്ലെങ്കിൽ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി ചട്ട പ്രകാരം പരാതിപ്പെടാം. പദ്ധതി വൈകിയാൽ ലാഭം ബിൽഡർക്കു ലഭിക്കില്ലെന്നു മാത്രമല്ല, കനത്ത പിഴയും നൽകേണ്ടി വരും.

2. വസ്തുവിന്റെ ഉടമസ്ഥാവകാശം

ഏറ്റവും കൂടുതൽ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട കാര്യമാണിത്. ഫ്ലാറ്റ് പണിതിരിക്കുന്ന ഭൂമിയുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശം സംബന്ധിച്ചുള്ള പ്രമാണങ്ങൾ കൃത്യമായി പരിശോധിക്കണം. അടിയാധാരം, മുന്നാധാരം എന്നിവ പ്രത്യേകം ചോദിച്ചു വാങ്ങി പരിശോധിക്കണം. ബിൽഡർമാർ മറ്റുള്ളവരുടെ ഭൂമിയിലും ഫ്ലാറ്റുകൾ നിർമിക്കാറുണ്ട്. അങ്ങനെയെങ്കിൽ, അതിനു ബിൽഡർക്ക് സ്ഥലമുടമ അനുവാദം കൊടുത്തിരിക്കുന്ന പവർ ഓഫ് അറ്റോർണിയുടെ പകർപ്പ് വിശദമായി പരിശോധിക്കണം. താമസം തുടങ്ങിയശേഷം സ്ഥലമുടമ ബിൽഡർക്കെതിരെ കേസ് നൽകിയാൽ അതു സ്വാഭാവികമായും ഫ്ലാറ്റ് ഉടമയെയും ബാധിക്കും. അതിനാലാണ് ആ ഭൂമിയുടെ ആധാരം, മുന്നാധാരം, ബാധ്യത ഇല്ലെന്നു തെളിയിക്കുന്ന രേഖകൾ തുടങ്ങിയവയുടെ പകർപ്പെടുത്തു വിശദമായ പരിശോധനയ്ക്കു വിധേയമാക്കണം എന്നു പറയുന്നത്.

3. കോർപറേഷന്റെ അനുമതിയുണ്ടോ? 

ഫ്ലാറ്റിനു നിയമപരമായ അനുമതി ലഭിച്ചതാണോ എന്നു പരിശോധിക്കണം. ഫ്ലാറ്റ് നിർമാണത്തിനായി സബ്മിറ്റ് ചെയ്ത പ്ലാൻ പാസ്സാക്കിയതാണെങ്കിൽ, അതിന്റെ ലാൻഡ് സാങ്ഷൻ പെർമിറ്റ് കോപ്പി വാങ്ങാൻ കഴിയും. ആ പെർമിറ്റിൽ പറഞ്ഞിട്ടുണ്ടാകും ഈ പ്ലാൻ ടെംപററി (താൽക്കാലികം) ആണോ ഇതിൽ എന്തെങ്കിലും പ്രശ്‌നം ഉണ്ടോ എന്ന്. ഇതിനു പുറമെ  കോർപറേഷൻ, ഫയർഫോഴ്സ്, പൊലൂഷൻ കൺട്രോൾ ബോർഡ് എന്നിവയുടെ അനുമതി നിർബന്ധമാണ്. മേൽപറഞ്ഞ അനുമതിപത്രങ്ങളുടെ അഭാവം ഫ്ലാറ്റ് ഉടമയ്ക്കു തിരിച്ചടിയാകും. എല്ലാ കെട്ടിട നിർമാണവും കേരള മുനിസിപ്പൽ ബിൽഡിങ് റൂളനുസരിച്ചായിരിക്കണം എന്നാണു നിയമം. അതിനാൽ തന്നെ ഒരു ഫ്ലാറ്റ് സ്വന്തമാക്കുന്നതിനു മുൻപ് അതിന്റെ സ്ഥാനം, ഘടന, നിർമാണം, റോഡവകാശം എന്നിവ നിയമവിധേയമാണെന്നു രേഖകൾ പരിശോധിച്ച് ഉറപ്പു വരുത്തുക. അതതു മുനിസിപ്പൽ, കോർപറേഷൻ അല്ലെങ്കിൽ പ്ലാനിങ് അതോറിറ്റിയുടെ അനുമതി പ്രസ്തുത പ്രോജക്ടിനുണ്ടെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തേണ്ടത് ഉപയോക്താവിന്റെ ചുമതലയാണ്. ഭവന സമുച്ചയത്തിലെ യൂണിറ്റുകളുടെ എണ്ണത്തിനനുസരിച്ചാണ് റോഡിന്റെ വീതി കണക്കാക്കുന്നത്. എട്ട്–പത്തു മീറ്റർ വീതിയുള്ള റോഡ് എങ്കിലും വേണം. ഇതും അളവിനനുസൃതമായി ഉണ്ടെന്നുറപ്പു വരുത്തണം.

4. ബിൽഡർ വിശ്വസ്തനാണോ?

റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിൽ അനുദിനം  പുതിയ ബിൽഡർമാർ വരുന്നത്. ഇവരിൽ കള്ളനാണയങ്ങൾ ഉണ്ടാവാം. ഫ്ലാറ്റ് ഒരു സ്ഥിര നിക്ഷേപമാണെന്നിരിക്കെ ബിൽഡറെ തിരഞ്ഞെടുക്കുമ്പോൾ കൂടുതൽ ശ്രദ്ധ പുലർത്തുക. ബിൽഡറുടെ എത്രാമത്തെ പ്രോജക്ടാണിത്, മുൻകാല പ്രോജക്ടുകളുടെ ഗുണനിലവാരം എപ്രകാരമാണ്, നിർമാണത്തിലെ മികവ് എത്രത്തോളമുണ്ട്, ബിൽഡർക്കു നേരെ ഏതെങ്കിലും തരത്തിലുള്ള പരാതികൾ ഉണ്ടായിട്ടുണ്ടോ തുടങ്ങിയ കാര്യങ്ങൾ അന്വേഷിച്ചു ബോധ്യപ്പെടണം. മുൻകാല പ്രോജക്ടുകൾ പറഞ്ഞ സമയത്തു നിർമാണം പൂർത്തിയാക്കി നൽകിയിട്ടുണ്ടോ എന്നു മനസ്സിലാക്കിയശേഷം മാത്രമേ കരാർ എഴുതാൻ പാടുള്ളൂ. ഇനി ഏതെങ്കിലും കാരണവശാൽ പറഞ്ഞ സമയത്തുതന്നെ ഫ്ലാറ്റ് പണി പൂർത്തിയാക്കി കൈമാറിയില്ലെങ്കിൽ ഉപയോക്താവ് എന്ന നിലയ്ക്ക് ബിൽഡറിൽനിന്നു നഷ്ടപരിഹാരം നേടാൻ കഴിയുന്ന രീതിയിലാവണം കരാർ. 

5. സ്ഥലത്തിന്റെ ഘടനയും  പ്രകൃതിസംരക്ഷണ നിയമവും 

ഒരു കാലത്തു നെൽപ്പാടങ്ങളായിരുന്ന സ്ഥലങ്ങളിലെല്ലാം ഇന്നു കെട്ടിടങ്ങൾ ഉയർന്നു കഴിഞ്ഞു. എന്നാൽ ഈ നില തുടരുന്നതു ഭൂമിയുടെ സന്തുലിതാവസ്ഥയെ ബാധിക്കും എന്നതിനാലാണ് പ്രകൃതി സംരക്ഷണ നിയമം നടപ്പിലാക്കിയത്. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിൽ മുൻപരിചയമുള്ള ഒരു വ്യക്തിക്ക് പ്ലാൻ നോക്കിയാൽത്തന്നെ ഭൂമി കണ്ടൽക്കാടുകളിൽപെട്ടതാണോ നിലമാണോ എന്നെല്ലാം കണ്ടെത്താനാകും. സർവേ നമ്പറും വില്ലേജും നോക്കിയാണ് ഇതു മനസ്സിലാക്കുന്നത്. ബേസിക്‌ ടാക്‌സ് റജിസ്റ്റർ (BTR), പോക്കുവരവ് രേഖപ്പെടുത്തുന്ന ആർഒആർ റജിസ്റ്റർ എന്നിവ നോക്കിയാൽ ഭൂമി ഏതുതരത്തിലുള്ളതാണെന്നു വ്യക്തമാവും. എന്നാൽ, ഇതുകൊണ്ടൊന്നും ആ ഭൂമിയിൽ നിർമിക്കുന്ന കെട്ടിടം താഴ്ന്നു പോകുമോ, അവിടെ ഭൂമികുലുക്കമോ ഉരുൾപൊട്ടലോ ഉണ്ടാകുമോ എന്നൊന്നും പറയാനാവില്ല. ഇത് അന്വേഷിച്ചറിയുക എന്നത് ഉപയോക്താവിന്റെ ഉത്തരവാദിത്തമാണ്. ട്രാൻസ്ഫർ ഓഫ് പ്രോപ്പർട്ടി ആക്ടിൽ പറയുന്നതും കോൺട്രാക്ട് ആക്ടിൽ പറയുന്നതും ഇതുതന്നെയാണ്. 

തുടരും...

English Summary- 5 Things to Note Before Buying Flats- Real Estate Kerala