ഭവന വായ്പ പലിശ ഇനിയും കുറയ്ക്കാം, ചെയ്യേണ്ടത് ഇത്രമാത്രം

ദീപാവലി ദിവസങ്ങളിൽ ഉത്സവകാല ഓഫറായി ഭവന വായ്പ പലിശ കുറയ്ക്കാൻ ബാങ്കുകൾ തമ്മിൽ മൽസരമായിരുന്നല്ലോ? ഇതിന്റെ ഭാഗമായി പലിശ കുറയ്ക്കുകയും പ്രോസസിങ് ഫീ ഒഴിവാക്കുന്നതടക്കമുള്ള ആനുകൂല്യങ്ങള്‍ പ്രഖ്യാപിക്കുകയും ചെയ്തിരുന്നു. ചില ബാങ്കുകള്‍ കൂടിയ പലിശ നിരക്കിലെ ഭവന വായ്പകള്‍ കുറഞ്ഞ നിരക്കിലേക്ക് സ്വിച്ച് ഓവര്‍ ചെയ്യുന്നതിനും അവസരമൊരുക്കുന്നുണ്ടായിരുന്നു. പല ബാങ്കുകളും ഇതുൾപ്പടെയുള്ള ഉത്സവകാല ഓഫറുകൾ 60 ദിവസം മുതല്‍ 90 ദിവസം വരെയാണ് നൽകുന്നത്. അതായത് മിക്കവാറും അടുത്ത മാസം കൂടി ഈ ഓഫറുകൾ ലഭിച്ചേക്കും. അങ്ങനെയെങ്കിൽ പെട്ടെന്നു തന്നെ കൂടിയ പലിശ നിരക്കില്‍ ഉള്ള ഭവന വായ്പകള്‍ കുറഞ്ഞ നിരക്കുള്ള ബാങ്കിലേക്ക് സ്വിച്ച് ഓവര്‍ ചെയ്യുന്നത് പരിഗണിക്കാവുന്നതാണ്. പക്ഷെ അതിനുമുമ്പ് ഇക്കാര്യങ്ങൾ പരിഗണിക്കണം.

പ്രോസസിങ് ഫീ

വായ്പ അനുവദിക്കുന്നതുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പേപ്പര്‍ വര്‍ക്കുകളും അനുബന്ധ ചെലവുകളുമാണ് ബാങ്കുകള്‍ പ്രോസസിങ് ഫീസ്, സര്‍വീസ് ചാര്‍ജ് എന്നീ പേരുകളില്‍ ഈടാക്കുന്നത്. സാധാരണ നിലയില്‍ ഇത് ആകെ വായ്പതുകയുടെ നിശ്ചിത ശതമാനം എന്ന നിലയിലാണ് ഓരോ ബാങ്കും ക്രമപ്പെടുത്തിയിരിക്കുന്നത്. കൂടാതെ ഇതിന് 18 ശതമാനം ജി എസ് ടിയും നല്‍കേണ്ടി വരും. ഒാരോ ബാങ്കിനും നിരക്ക് വ്യത്യസ്തമാണ്. കാല്‍ ശതമാനം മുതല്‍ ഒരു ശതമാനം വരെ പ്രോസസിങ് ഫീസ് ഈടാക്കുന്ന ബാങ്കുകള്‍ ഉണ്ട്. അതായത് ഇങ്ങനെ 2000 മുതല്‍ 10000 രൂപ വരെ ചുരുങ്ങിയ നിരക്ക് ബാങ്കുകള്‍ ചുമത്താറുണ്ട്.

പ്രോസസിങ് ഫീ ഇല്ലെങ്കിലോ

പുതിയ സാഹചര്യത്തില്‍ കൂടുതല്‍ ബിസിനസ് നേടാനായി പ്രോസസിങ് ഫീസും സര്‍വീസ് ചാര്‍ജും ഭാഗീകമായോ പൂര്‍ണമായോ പല ബാങ്കുകളും ഒഴിവാക്കിയിട്ടുണ്ട്. എസ് ബി ഐ, ബാങ്ക് ഓഫ് ബറോഡ, പിഎന്‍ബി, കോട്ടക് മഹീന്ദ്ര, എച്ച് എസ് ബി സി, യെസ് ബാങ്ക് തുടങ്ങിയവ ഈ ആനുകൂല്യം നല്‍കുന്നുണ്ട്.

നിലവിലെ ഏറ്റവും കുറഞ്ഞ നിരക്ക് 6.45 ശതമാനമാണ്. എച്ച് എസ് ബി സി യാണ് ഈ നിരക്കില്‍ വായ്പ സ്വിച്ച് ഓവര്‍ അനുവദിക്കുക. ആറര ശതമാനത്തിന് കോട്ടക് മഹീന്ദ്ര അടക്കമുള്ളവ വായ്പ നല്‍കുന്നു. എന്നാല്‍ അപേക്ഷകന്റെ ക്രെഡിറ്റ് സ്‌കോര്‍, പ്രായം തുടങ്ങിയ ഘടകങ്ങള്‍ പരിഗണിച്ച് പലപ്പോഴും ഉയര്‍ന്ന നിരക്കിലാവും വായ്പ നേരത്തേ അനുവദിച്ചിട്ടുണ്ടാവുക. പിന്നീട് വായ്പ പലിശ നിരക്ക് കുറഞ്ഞ കാര്യം  പരിഗണിക്കപ്പെട്ടിട്ടുമുണ്ടാവില്ല. ഇത്തരം കേസുകളില്‍ പലിശ നിരക്ക് കുറഞ്ഞ ബാങ്കുകളിലേക്ക് നിലവിലെ ലോണ്‍ അടവ് ബാക്കി മാറ്റാവുന്നതാണ്. വായ്പകള്‍ ഇങ്ങനെ സ്വച്ച് ഓവര്‍ ചെയ്യുമ്പോള്‍ പലിശനിരക്ക് കുറയുകയും അത് ഇ എം ഐ യില്‍ പ്രതിഫലിക്കുകയും ചെയ്യും. പക്ഷെ എല്ലാ കേസുകളിലും ഭവന വായ്പ ഇങ്ങനെ സ്വിച്ച് ഓവര്‍ ചെയ്യുന്നത് ആദായകരമാവില്ല. പല കാര്യങ്ങള്‍ ഇവിടെ പരിഗണിക്കണ്ടതായിട്ടുണ്ട്.

സ്വിച്ച് ഓവര്‍ ശ്രദ്ധിക്കുക

കുറഞ്ഞ പലിശ നിരക്കുള്ള ബാങ്കുകളിലേക്ക് ഭവന വായ്പ സ്വച്ച് ഓവര്‍ ചെയ്യുമ്പോള്‍ ശ്രദ്ധിക്കേണ്ട പ്രധാന കാര്യം എല്ലാ വായ്പകള്‍ക്കും ഇത് നേട്ടമുണ്ടാക്കില്ല എന്നതാണ്. ഇക്കാര്യത്തില്‍ പരിഗണിക്കേണ്ട പ്രധാനപ്പെട്ട രണ്ട് കാര്യങ്ങള്‍ പലിശനിരക്കും വായ്പയുടെ ബാക്കിയുള്ള തിരിച്ചടവ് വര്‍ഷങ്ങളുമാണ്.

പലിശ നിരക്ക്

വായ്പ മാറ്റത്തിന് പരിഗണിക്കാവുന്ന പ്രധാന കാര്യം പലിശ നിരക്കിലെ വ്യത്യാസമാണ്. ബാങ്കിങ് വിദഗ്ധർ പറയുന്നത് സാധാരണ നിലയില്‍ അര ശതമാനമെങ്കിലും പലിശനേട്ടമില്ലെങ്കില്‍ വായ്പ മറ്റൊരു ബാങ്കിലേക്ക് മാറ്റുന്നതിന് പ്രയോജനമുണ്ടാകില്ലെന്നാണ്. കാരണം പുതിയ ബാങ്ക് ചുമത്തുന്ന പ്രോസസിങ് ഫീസ്, ഡോക്യുമെന്റേഷന്‍ ചെലവ് തുടങ്ങിയവയെല്ലാം പരിഗണിക്കണം. മത്സരത്തിന്റെ ഭാഗമായി പ്രോസസിങ് ഫീസും മറ്റു ചെലവുകളും ഒഴിവാക്കുന്ന ചില കേസുകളില്‍ കാല്‍ ശതമാനം പലിശ വ്യത്യാസം പോലും ആദായകരമാകുമെന്നും വിദഗ്ധര്‍ പറയുന്നു.

ബാക്കിയായ തിരിച്ചടവ് വര്‍ഷം

വായ്പ ഇനി എത്രവര്‍ഷം കൂടി തിരിച്ചടയ്ക്കാനുണ്ട് എന്നത് പ്രധാനമാണ്. തിരിച്ചടവ് 10 വര്‍ഷത്തില്‍ അധികമെങ്കിലും ബാക്കിയുണ്ടെങ്കില്‍ മാത്രമേ ഇതിന് മുതിരാവൂ. കാരണം വായ്പകളുടെ തുടക്കവര്‍ഷങ്ങളില്‍ തിരിച്ചടവിന്റെ സിംഹഭാഗവും പലിശ അടവായിരിക്കും. മുതലിലേക്ക് പോകുന്നത് നാമമാത്ര തുകയായിരിക്കും. അതുകൊണ്ട് തിരിച്ചടവ് പകുതിയെങ്കിലും ബാക്കിയായ വായ്പകളെ സ്വിച്ച് ഓവര്‍ ചെയ്യാവൂ.

15 വര്‍ഷം കാല്‍ ശതമാനം

പൊതുവേ പറഞ്ഞാല്‍ തിരിച്ചടവ് ബാക്കി 15 വര്‍ഷത്തിലധികമാണെങ്കില്‍ കാല്‍ ശതമാനം പലിശ കുറവുള്ള ബാങ്കിലേക്ക് വായ്പ മാറ്റിയാലും ചെറിയ തോതില്‍ ആദായകരമാണ്. എന്നാല്‍ തിരിച്ചടവ് വര്‍ഷം ഇതിലും കുറഞ്ഞാല്‍ ഇത്ര ചെറിയ പലിശ വ്യത്യാസത്തില്‍ വായ്പ മാറ്റുന്നത് ആദായകരമാവില്ല.

അര ശതമാനം പരിഗണിക്കാം

തിരിച്ചടവ് ബാക്കി പത്ത് വര്‍ഷമെങ്കിലുമുണ്ടെങ്കില്‍ അര ശതമാനത്തിന്റെ പലിശ കുറവ് പരിഗണിക്കാം. അതിലും താഴെയാണ് ബാക്കിയായ തിരിച്ചടവ് വര്‍ഷമെങ്കില്‍ പലിശ നിരക്കിലെ വ്യത്യാസം ഇനിയും കുടുതലായിരിക്കണം.

English Summary : How the Home Loan Switch Over Make Profitable