ഇത് വീട് പണിയാൻ ഏറ്റവും മോശം സമയം! 'ഐസിയു'വിൽ കേരളത്തിലെ നിർമാണമേഖല

നിർമാണമേഖല എന്നും എക്കാലവും പ്രതിസന്ധികളിലൂടെയാണു കടന്നുപോകുന്നത്. മണലും കല്ലും സിമന്റും പാറപ്പൊടിയും ഖനനവും ക്രഷറും എല്ലാം നിരന്തരം തലവേദന സൃഷ്ടിക്കാറുണ്ട്. വിവിധ ഭാഗങ്ങളിൽനിന്ന് എത്തേണ്ട സാമഗ്രികളെ ആശ്രയിച്ചു മുന്നോട്ടു നീങ്ങുന്ന മേഖലയായതാണു പ്രധാന കാരണം. തദ്ദേശ സ്വയംഭരണ സ്ഥാപനങ്ങളും കേന്ദ്ര- സംസ്ഥാന സർക്കാരുകളും കൊണ്ടുവരുന്ന കെട്ടിടനിയമ ഭേദഗതികളും പ്രശ്നങ്ങളാകാറുണ്ട്.

മണലിന്റെ അനിയന്ത്രിതമായ ഉപയോഗം നിമിത്തമുണ്ടായ ദൗർലഭ്യവും മണൽവാരൽ നിരോധിക്കപ്പെടുകയും ചെയ്ത സാഹചര്യം തന്നെയാണ് ഭൂമിസംബന്ധമായ ഇടപാടുകളിലും സംഭവിച്ചുകൊണ്ടിരിക്കുന്നത്. നിലവും പറമ്പും നോക്കാതെ കൃഷിഭൂമിയിൽ ആയിരക്കണക്കിന് കോൺക്രീറ്റ് കെട്ടിടങ്ങളും കെട്ടിട സമുച്ചയങ്ങളുമുയർന്നപ്പോൾ ഒരിക്കലും തുറക്കില്ലെന്നു പലരും വിശ്വസിച്ചുപോന്ന അധികൃത നേത്രങ്ങൾ കൺതുറന്ന് കാണുകയും, കൃഷിഭൂമിയുടെ ഇടപാടിൽ നിയന്ത്രണം ഏർപ്പെടുത്തുകയും ചെയ്തല്ലോ. ഇന്ന് കെഎൽയു പഴയപോലെ വാരിയെറിഞ്ഞ് വിതരണം ചെയ്യില്ല. വീടു പണിയുവാൻ പാടം വാങ്ങിയാൽ അവിടെ നെല്ലോ പച്ചക്കറിയോ വച്ചു തൃപ്തിപ്പെടേണ്ടി വരും. കെഎൽയു അനുവദിച്ചു കിട്ടില്ല. ഭൂമി തിരഞ്ഞെടുക്കുമ്പോൾ അതീവ ശ്രദ്ധയോടെ ആധാരം പരിശോധിച്ചില്ലെങ്കിൽ പിന്നീടത് മറിച്ചു വിൽക്കാൻപോലും കഴിയാതെ പ്രയാസപ്പെടേണ്ടി വരുമെന്നതിന് സംശയം വേണ്ട.

കെഎൽയു കർശനമായതോടെ ഭൂമിയിടപാടുകൾ മന്ദഗതിയിലായിട്ടുണ്ട്. നിർമാണമേഖല കഴിഞ്ഞ ഒരു വർഷത്തിനിടയിലെ ഏറ്റവും മോശമായ അവസ്ഥയിലാണ്. എല്ലാ നിയമക്കുരുക്കുകളും ഒന്നിച്ചാണ് കെട്ടിടനിർമാണങ്ങൾക്കു മേൽ പതിച്ചിട്ടുള്ളത്. സാമ്പത്തികപ്രശ്നങ്ങളും പണം കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നതിൽ വന്ന നിബന്ധനകളും കെഎൽയു പോലുള്ള വിഷയങ്ങളും ശ്വാസം മുട്ടിക്കുമ്പോഴാണ് കേരള ബിൽഡിങ് റൂളിൽ വലിയ തോതിലുള്ള പരിഷ്കാരം വരുത്തിയത്. നിർമാണമേഖല മാന്ദ്യത്തിലാണ്.

മാറിയ കെട്ടിടനിർമാണ ചട്ടങ്ങൾ നവംബർ എട്ടിനു പ്രാബല്യത്തിൽ വന്നു. വേണ്ടത്ര കാഴ്ചപ്പാടില്ലാതെയാണോ നിയമനിർമാണം എന്ന് ആശങ്കയുണ്ട്.  ബിൽഡിങ് റൂൾ നിലവിൽ വന്നെങ്കിലും തദ്ദേശ സ്വയംഭരണ സ്ഥാപനങ്ങളിലെ ഉദ്യോഗസ്ഥർ അതു വേണ്ട രീതിയിൽ പഠിച്ചിട്ടില്ല; അതിനവർക്കു വേണ്ടത്ര സമയവും കിട്ടിയിട്ടില്ല. ഒട്ടുമിക്ക ഓഫിസുകളും ഇപ്പോൾ പ്ലാനുകൾ സ്വീകരിക്കുന്നില്ല. പുതുക്കിയ നിയമത്തിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിലേ ഇനി സ്വീകരിക്കുവാനാകൂ. 

കെപിബിആർ (കേരളാ പഞ്ചായത്ത് ബിൽഡിങ് റൂൾ), കെഎംബിആർ (കേരളാ മുനിസിപ്പാലിറ്റി ബിൽഡിങ് റൂൾ) നമ്പരുകൾ ഏകീകരിച്ചതുവഴി നിലവിൽ പഞ്ചയത്ത് - നഗരസഭാ അതിർത്തികളിലെ സ്ഥലങ്ങളിൽ നേരിട്ടിരുന്ന ചെറിയ പ്രശ്നങ്ങൾക്കു പരിഹാരമാകും. അതുപോലെതന്നെ തദ്ദേശ സ്വയംഭരണ സ്വയംഭരണ പ്രദേശങ്ങളിലെ ആറു മീറ്ററിൽ കുറഞ്ഞ റോഡുകളിൽനിന്നു രണ്ടു മീറ്റർ വിട്ട് വീടു പണിയാം എന്നാണു ഭേദഗതി. മുൻപതു മൂന്നു മീറ്ററായിരുന്നു. മൂന്നോ നാലോ വർഷങ്ങൾക്കു ശേഷം വീടു വലുതാക്കേണ്ടി വരുമ്പോൾ എന്തു ചെയ്യും എന്നതാണു പ്രശ്നം.

നാലോ അഞ്ചോ കിലോമീറ്റർ ദൂരമുള്ള ആ പാതയുടെ വീതി കൂട്ടലും എക്കാലത്തേക്കുമായി നിലയ്ക്കും. ഇതു വീടുകൾക്കു മാത്രമാണു ബാധകം, കെട്ടിടങ്ങൾക്കല്ല എന്നതാണു ശ്രദ്ധേയം.  വലിയ കെട്ടിടങ്ങളെ സംബന്ധിച്ച് ബിൽഡിങ് റൂൾ വളരെ കർക്കശവും കർശനവുമാണ്. ജനസൗഹൃദം എന്നു പറയുകയും ജനങ്ങൾക്കു ബുദ്ധിമുട്ടുണ്ടാക്കുകയും ചെയ്യുന്നതാണ് പരിഷ്കരിച്ച ബിൽഡിങ് റൂൾ എന്നാണു പരക്കെയുള്ള പരാതി.

പോസ്റ്റ് ഓക്യുപ്പേഷൻ സർട്ടിഫിക്കറ്റ് സമ്പ്രദായം കെട്ടിടനിർമാണത്തിൽ കൊണ്ടുവരുന്നു. സാധാരണ ഗതിയിൽ ബിൽഡിങ് പെർമിറ്റിനായി 1,000 സ്ക്വയർ ഫീറ്റ് കാണിക്കുകയും, പിന്നീട് കൂട്ടിച്ചേർത്ത് രണ്ടായിരത്തിൽ എത്തിക്കുകയും അതിനു നികുതി നൽകാതെ രഹസ്യമായി വയ്ക്കുകയും ഇനി പ്രയാസമാകും. ആറുമാസത്തിലൊരിക്കൽ സംശയാസ്പദങ്ങളായ കെട്ടിടങ്ങൾ പരിശോധിച്ച് നടപടികളെടുക്കുന്ന പോസ്റ്റ് ഓക്യുപ്പേഷൻ നിയമം  തദ്ദേശ സ്വയംഭരണ സ്ഥാപനങ്ങൾ മുഖാന്തരം നടപ്പിലാക്കുകയാണ്. 

പ്ലിൻത് ഏരിയ (തറ വിസ്തീർണം) എന്ന ഗണനത്തിലും സമൂലമാറ്റം സംഭവിച്ചിരിക്കുന്നു. ഇനി ബിൽറ്റപ് ഏരിയയാകും കണക്കിൽ വരുക. പാർക്കിങ്, ലിഫ്റ്റ് റൂം, ജനറേറ്റർ റൂം, ഗോവണി മുറി എന്നിവ പ്ലിൻത്  ഏരിയ കണക്കിൽ ഒഴിവാക്കിയാണ് നികുതി കണക്കാക്കിയിരുന്നത്. പാർക്കിങ് ഏരിയയായി കാണിച്ച സ്ഥലം പെർമിറ്റും നമ്പറും കിട്ടിക്കഴിഞ്ഞ് അടച്ചുകെട്ടി മുറികളാക്കി നികുതി വെട്ടിക്കുന്നത് ഇനി എളുപ്പമാവില്ല. തീർന്നില്ല, ഫ്ലോർ ഏരിയയായിരുന്നു പാർക്കിങ് സൗകര്യത്തിനുള്ള മാനദണ്ഡമെങ്കിൽ ബിൽറ്റപ് ഏരിയ വന്നതോടെ ഓരോ നിലയ്ക്കും വേണ്ട പാർക്കിങ് സൗകര്യം ഏർപ്പെടുത്തേണ്ടി വന്നിരിക്കുകയാണ്. അതായത് 1,000 സ്ക്വയർ ഫീറ്റുള്ള കെട്ടിടത്തിന് 800 സ്ക്വയർ ഫീറ്റ് മാത്രമേ ഫ്ലോർ ഏരിയ ഉണ്ടാകൂ. പാർക്കിങ് ആ 800 മീറ്ററിന് മതിയായിരുന്നു. പുതിയ നിയമത്തോടെ ഓരോ നിലയ്ക്കും ആനുപാതികമായ പാർക്കിങ് അനുവദിക്കേണ്ടി വരും. പാർക്കിങ് വിസ്താരം കൂടും. പാർക്കിങ്ങിന് കൂടുതൽ സ്ഥലം നീക്കിവയ്ക്കണം, പിന്നീടൊരിക്കലും അത് അടച്ചുകെട്ടി മുറികളാക്കാനാവില്ല. പരിശോധിക്കാൻ പോസ്റ്റ് ഓക്യുപ്പേഷൻ സിസ്റ്റം ഉണ്ട് എന്നോർക്കുന്നതു നന്ന്.

അനധികൃത കൂട്ടിച്ചേർക്കലുകൾക്കെതിരെ ലൈസൻസ്ഡ് എൻജിനീയേഴ്സിന് പ്രത്യേക മുന്നറിയിപ്പു തന്നെ നൽകിയതായാണറിവ്.  പ്ലാൻ വരച്ചു കൊടുക്കൽ, കൊടുത്ത പ്ലാൻ പല ഘട്ടങ്ങളിലുമായി മാറ്റിമറിക്കൽ തുടങ്ങിയ നിയമവിരുദ്ധ നീക്കങ്ങൾക്കു ബന്ധപ്പെട്ട എൻജിനീയർക്കെതിരെ നടപടിയുണ്ടാകുമെന്നുവരെയെത്തി നിൽക്കുകയാണ് കാര്യങ്ങൾ! എൻജിനീയറുടെയോ സൂപ്പർവൈസറുടെയോ തലയ്ക്കടി കിട്ടുക തന്നെയാണിവിടെ! 

എന്തായാലും നിർമാണമേഖല മരവിച്ചുപോയ അവസ്ഥയിലാണിപ്പോൾ. കെഎൽയു കർശനമായതോടെ ഭൂമി ഇടപാടുകൾ നടക്കാതായി. പണത്തിന്റെ ഒഴുക്ക് നിലച്ചതിന്റെ ഏറ്റവും വലിയ ദൃഷ്ടാന്തമാണ് കെട്ടിടങ്ങളിലെ മുറികളും ഫ്ലാറ്റുകളും വിൽപനയ്ക്കെന്നോ വാടകയ്ക്കെന്നോ ബോർഡ് വച്ച് കാലങ്ങളായി പൂട്ടിക്കിടക്കുന്നത്. പാർപ്പിട സൗകര്യം പരമാവധിയാവുകയോ ആവശ്യത്തിലധികമാവുകയോ ചെയ്തിരിക്കുന്നു. അതു കാരണം നിർമാണമേഖലയിലുണ്ടായിരുന്ന ആ പഴയ മുന്നേറ്റം ഇന്നില്ല. കൊമേഴ്സ്യൽ കെട്ടിടങ്ങൾ വാങ്ങുന്നതിനോ വാടകയ്ക്ക് എടുക്കുന്നതിനോ ആളില്ലാതാവുന്ന അവസ്ഥ സ്വാഭാവികമായും പുതിയ നിർമാണങ്ങളെ ബാധിക്കും. 

പുതിയ തലമുറയ്ക്ക് നാടിനോടുള്ള പ്രതിപത്തി കുറഞ്ഞു വരുന്നതും ഗൃഹനിർമാണത്തെ ബാധിക്കുന്നുണ്ട്. 25 നും 45 നും ഇടയ്ക്ക് പ്രായമുള്ളവരിലും പലരും ഇവിടെ വീടു വയ്ക്കുന്നില്ല. പഠനം കഴിഞ്ഞ് അവർ ബെംഗളൂരുവിലേക്കോ ഹൈദരബാദിലേക്കോ പോകുന്നതോടെ നാടുമായുള്ള ബന്ധം ശോഷിക്കുന്നു. ജോലിയിൽനിന്നു വിരമിച്ചവരും വീടുവയ്ക്കാൻ ഒരുമ്പെടുന്നില്ല. നാട്ടിൽ വീടു വയ്ക്കുവാൻ തയാറാകുന്നവർക്കാകട്ടെ നഗരത്തോടാണു താൽപര്യം. ‘കഴിഞ്ഞ അഞ്ചു വർഷത്തെ അപേക്ഷിച്ച് വീടുപണിയുക എന്ന ചിന്ത കയറി വരുമ്പോൾത്തന്നെ അതിന്റെ ആവശ്യകതയെയും വരുംവരായ്കകളെയും കുറിച്ച് പുതുതലമുറ നന്നായി ചിന്തിക്കുന്നുണ്ട്’ ജവഹർലാൽ പറയുന്നു.

‘വിലക്കുറവുള്ള സാധനസാമഗ്രികൾ ഉപയോഗിക്കുന്നതിലും വാങ്ങുന്നതിലും ആളുകൾ താൽപര്യം കാണിച്ചു തുടങ്ങി. തുടർച്ചയായി പ്രളയംകൂടി വന്നതോടെ താഴ്ന്ന പ്രദേശത്തു വീടു വച്ചവർ കടുത്ത ഭീതിയിലുമാണ്. ജവഹർലാൽ വിശദീകരിക്കുന്നു.

വിദ്യാലയ കെട്ടിടങ്ങളുടെ നിർമാണത്തിലും പുതിയ നിയമം കൈകടത്തിയിട്ടുണ്ട്. 1500 സ്ക്വയർ മീറ്ററിൽ കൂടുതലുള്ള കെട്ടിടങ്ങൾക്ക് ജില്ലാ ടൗൺ പ്ലാനറുടെ അനുമതി വേണം. അതായത് 1,400 സ്ക്വയർ മീറ്റർ കെട്ടിടം പൊളിച്ച് കൂടുതൽ സൗകര്യപ്രദമായി പണിയുന്നതിനോ അതിൽ 160 സ്ക്വയർ മീറ്ററിൽ അടുക്കള പണിയുന്നതിനോ ഡിടിപിയുടെ അനുമതി വേണം. നിർദിഷ്ട ചോദ്യാവലിക്കനുസൃതമായാണ് ടൗൺ പ്ലാനർ പരിശോധിക്കുക. 4500 സ്ക്വയർ മീറ്ററുള്ള സ്കൂൾ കെട്ടിടത്തിന് അപേക്ഷ നൽകുകയാണെന്നിരിക്കട്ടെ. റോഡ് അകലം, ഫ്രണ്ട് യാർഡ് തുടങ്ങിയ ചോദ്യാവലിയിൽ കെട്ടിടം പണി തടസ്സപ്പെട്ടേക്കാം. തത്സമയം ടൗൺ പ്ലാനിങ് വകുപ്പ്, ഏറ്റവും കൂടുതൽ കേടുപാടുള്ള കെട്ടിടം പൊളിച്ച് അവിടെ പണിയുവാൻ നിർദേശിക്കുന്നു. കെട്ടിടം പൊളിക്കുവാൻ ജില്ലാ വിദ്യാഭ്യാസ ഓഫിസറുടെ സമ്മതം വേണം. അദ്ദേഹം കുട്ടികളുടെ പഠനത്തെ ബാധിക്കാത്ത വിധത്തിൽ ഇതര സംവിധാനമുണ്ടാക്കി പൊളിച്ചുപണിയുവാൻ സമ്മതിക്കുന്നു. ഈ രണ്ട് അനുമതികളും സമാന്തരങ്ങളാണ്. ഒരിക്കലും പരസ്പരം യോജിക്കുന്നില്ല എന്ന തിരിച്ചറിയുമ്പോഴാണ് നിയമത്തിന്റെ കാണാക്കുരുക്ക് അറിഞ്ഞനുഭവിക്കുക.

ഓഡിറ്റോറിയങ്ങളുടെ കാര്യവും തഥൈവ. എല്ലാ നിർദിഷ്ട സൗകര്യങ്ങളും നിയമാനുസൃതം ഒരുക്കി ഒരു ഓഡിറ്റോറിയം പണിയാൻ പത്തുകോടി രൂപയെങ്കിലും ചെലവു വരും. ഒരു വ്യക്തിയെ സംബന്ധിച്ചിടത്തോളം ഈ പത്തുകോടി രൂപയുടെ റിട്ടേൺ ലഭിച്ചു തുടങ്ങുമ്പോഴേക്കും ആയുസ്സൊടുങ്ങിക്കഴിയുമല്ലോ?! കള്ളപ്പണമല്ലാതെ മറ്റൊന്നും അനുപേക്ഷണീയമാവില്ല. ഇന്നത് അസാധ്യവുമാണ്.

‘മാളു‘കൾക്ക് പ്രത്യേക നിയമമാണ്. കേരള ബിൽഡിങ് റൂളിൽ 8000 സ്ക്വയർ ഫീറ്റിനു മുകളിലുള്ളതെല്ലാം മാളുകളാണ്.അത് വൻ നഗരികളിൽ ഉയർന്നാലായി. അത്രയേ പ്രതീക്ഷിക്കേണ്ടതുള്ളൂ.

ശരിയായ രീതിയിൽ ഭൂമി ഉപയോഗിക്കുന്നില്ലെന്നതും ഒരു പ്രശ്‌നം തന്നെ. ഭൂമി തുണ്ടമാക്കൽ ഇന്നു നാട്ടുനടപ്പാണ്. ഒരേക്കർ വേണ്ടവിധം ഉപയോഗിച്ചാൽ നല്ല ഒന്നോ രണ്ടോ വീടുകൾ പണിയാമെന്നിരിക്കെ, അതു കഷണങ്ങളാക്കി വിൽക്കുന്നു. ഒരാളതിൽ വീടു വയ്ക്കുന്നു. മറ്റൊരാൾ മറിച്ചു വിൽക്കാനാണു ശ്രമിക്കുന്നത്. പിന്നെയൊരാൾ അത് ഒന്നും ചെയ്യാതെ ഇടുന്നു. ഭൂമിയുടെ യൂട്ടിലൈസേഷനെ ബാധിക്കുന്ന ഈ നീക്കം നഗരങ്ങളെ തിരക്കേറിയതും ശ്വാസം മുട്ടിക്കുന്നതുമാക്കും. നഗരങ്ങളിൽനിന്നു വിട്ടുകിടക്കുന്ന സ്ഥലങ്ങൾ ഈ വിധം ഉപയോഗിക്കാനാവാതെ കിടക്കുകയാണെന്നതു തന്നെ കാരണം.

ബിൽറ്റപ് ഏരിയ നോക്കി നികുതി നിശ്ചയിക്കുന്നതിലൂടെ 20% ഏരിയയ്ക്കു കൂടുതലായി നികുതി അടയ്ക്കേണ്ടി വരും. ചുരുക്കത്തിൽ പെർമിറ്റ് ഫീസും നികുതികളും വലിയ നിരക്കിൽ കൂടും. ഇതിനു പുറമെയാണ് ഭൂമിയുടെ ന്യായവില പുനഃപരിശോധിക്കുമെന്നും ഭൂമി ആധാറുമായി ലിങ്ക് ചെയ്യുമെന്നുമുള്ള വാർത്തകൾ. കൂനിന്മേൽ കുരുപോലെ ഇലക്ട്രിക്കൽ, ടൈൽസ്, സാനിറ്ററി, കരിങ്കല്ല്, ചെങ്കല്ല് ഇവയുടെ വില വർധനയും!

‘ആറോ എട്ടോ മാസത്തേക്ക് ഈ മേഖലയിൽ വലിയ പ്രതീക്ഷയില്ല. ഒരു വർഷമെങ്കിലും എടുക്കും സാരമായ വ്യത്യാസം നിർമാണമേഖലയിൽ കണ്ടുതുടങ്ങാൻ...മാറി വന്ന കെട്ടിട നിർമാണച്ചട്ടങ്ങൾ എടുത്തുകാട്ടി ലെൻസ് ഫെഡ് പ്രതിഷേധ പരിപാടികൾക്ക് ഇറങ്ങുകയാണെന്നറിയുന്നു.

English Summary- Slow Down in Real Estate; Kerala